【合规】法院提醒这9种情况下业主可以拒交或少交物业费附案例
本期聚焦物业管理费
日常生活，买完房屋后，总免不了和区物业打交道，业主与物业公司之间因各种问题生纠纷矛盾的现象时有发生。例如车辆停在区内被盗，业主以物业管理不善为由拒交物业费；有些业主认为自己房屋存在防水不到位地面有空鼓等质量问题，长期拖欠物业费。 那么，究竟什么情况下 可以合理地拒交少交物业费呢？ 又有哪些情况不能拒交物业费？ 以下干货汇总 看完别忘了转到业主群哦！ PART1不可以拒交物业管理费的几种情况 关键词邻居违章搭建整改通知 某物业公司从2016年开始负责奉贤某区的物业管理。期间，业主王某因邻居擅自违章搭建而深受困扰，遂向物业反映。物业公司发出整改通知书并上报有关部门，但事情并未得到解决。王某认为物业公司未尽管理之责，故而拒交物业管理费。物业公司于今年3月诉至法，要求王某支付物业管理费。 王某认为，物业公司有责任维护区秩序，对于违章搭建的事情，物业可以强制拆除，但是事情一直没有解决。我认为物业公司没有尽到管理义，我不同意支付物业费。 物业公司认为，在接到王某反映后，公司一方面向违章搭建的业主发出整改通知书，一方面向所在居委会房管局拆违办等政府部门沟通，请求解决此事。公司已经发出整改通知书并上报有关部门，尽到了管理义，业主应按合同约定支付物业费用。 按照诚实信用等价有偿的原则，物业公司为业主提供了管理服，业主理应向物业公司缴纳管理费。对于区违章搭建，改变房屋使用性质等现象是属于公秩序和公事管理上的瑕疵。收到投诉后，物业公司已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下，又向有关职能部门进行了反映，证明其已经尽到了相应的通知报告义，且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权利，故业主以此为由拒交物业费没有法律依据。 在法主持下，王某当场付清了欠缴的物业费。 关键词车辆被盗 2017年9月间，张某放在区的电动车被盗丢失，张某认为其电动车被盗是由于区物业管理公司的责任，遂向物业公司索赔，遭到物业公司拒绝。 随后，张某又要求以两年的物业管理费折抵赔偿款，物业公司一直未作答复。张某因此从2018年1月1日起至2019年12月30日期间，没有交纳物业费被物业公司诉至法。 由于张某不能证明其电动车被盗是由于物业公司未履行约定义，故张某以此为由不交物业费，法不予支持。 业主以物品被盗作为物业公司违约的事实，这种违约不足以构成根本性违约从而完全免除业主交费义。因此，车辆被盗不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由。 关键词房屋存在质量问题 房屋存在质量问题的，业主应向开发商主张权利，以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的，法不予支持。 开发商交付的房屋存在质量问题，并非物业公司责任。虽然有些开发商会出具住宅质量保证书明确住户入住后，有关住宅质量的信访投诉，由本公司委托某某物业负责处理。但开发商仅仅委托物业公司处理信访投诉，并未将房屋质量维修义转移给物业公司，业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。 情况四 关键词业主未签订物业合同 在物业管理服，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主所在区业主委员会与物业公司签订的合同对该区全体业主均具有约束力，故对业主同样具有约束力。在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服义，业主理应按合同约定支付物业费，而其以自己未与物业公司签订合同为由拒交物业费的，法不予支持。 ■ 民法典对物业服人的报酬请求权明确规定 法条链接民法典第九百四十四条业主应当按照约定向物业服人支付物业费。物业服人已经按照约定和有关规定提供服的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服人可以提起诉讼或者申请仲裁。 PART2可以拒交少交物业管理费的几种情况 关键词新房未开通用水用电 2017年10月，李某购买了位于奉贤区某区的一套新房。合同约定，开发商在交房时，供水排水配套设施齐全，与城市公供水排水管网连接，且纳入城市供电网络并正式供电，由物业公司负责与业主对接开通。2018年4月，开发商与某物业公司签订前期物业服合同。2019年5月，李某前往物业公司办理收房等相关手续，发现房屋未开通用水用电。同日，李某与物业公司签订了物业管理服协议。之后，李某一直未交纳房屋未使用期间的物业服费。 此后，物业公司以李某未交纳之前物业服费为由，拒绝为其办理装修手续，且拒绝协助其开通用水用电。双方经多次协商未果，于是，李某将物业公司诉至法，请求判令物业公司接通房屋内的用水用电，赔偿其自收房之日至实际开通房屋用水用电之日止的物业服费损失。 本案涉及两类法律关系。李某与物业公司签订了物业管理服协议，系物业服合同法律关系，双方对于物业管理费的交纳生纠纷，系物业服合同纠纷。物业公司拒不协助李某为房屋开通用水用电，并因此给李某造成损失，系侵权法律关系。用水用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利，物业公司不得以不开通用水用电用气或停水停电停气以达到促使一方当事人履行合同约定义的目的。本案，购房合同已约定商品房交付时应保证供水排水设备设施齐全，加之区开通用水用电的实际责任人系物业公司。李某于2019年5月至物业公司办理交房手续后，物业公司以其未交纳房屋空置期内物业公司管理费为由拒绝为其开通用水，拒不出具供电工作函协助其开通用电，侵害了李某的合法民事权益，应当承担停止侵害赔偿损失的侵权责任。 最终，法判决物业公司协助李某开通房屋的用水用电；按照签订的物业管理服协议约定的物业服费交纳标准，赔偿李某自收房之日至实际开通用水用电之日止的物业服费损失。 法条链接民法典第九百四十四条第三款物业服人不得采取停止供电供水供热供燃气等方式催交物业费。 Q 李某收房之前的物业服费是否应该交纳？ 需要。根据最高人民法发布的关于审理物业服纠纷案件具体应用法律问题的解释，建设单位依法与物业服企业签订的前期物业服合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法不予支持。 司法实践，对于业主虽未收房，但前期物业服工作实际已展开的，视为前期物业服协议已经生效。根据相关法律规定，物业服企业已经按照合同约定以及相关规定提供服，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服为抗辩理由的，人民法也不予支持。 故本案，在物业服合同法律关系，李某未收房前，房屋空置未使用也应当缴纳物业费，其不能以没有享受到物业服为由拒付。也就是说，李某主张的侵权损失和物业公司主张的物业费是两个法律关系，两者互不冲突。不能因为侵权损失胜诉就排除了物业费交纳。 但鉴于物业公司在案没有主张，故法未予处理。 关键词物业服合同到期后未续约 如果物业服合同到期后，物业公司拒绝移交物业管理权，而要求业主支付自物业服到期日至人民法判决其移交物业管理权期间物业服费的，人民法不予支持。 物业服合同的权利义终止后，虽然物业服企业拒绝退出移交，但双方之间的物业服法律关系已经终止。物业公司再以存在事实上的物业服关系为由，请求业主支付物业服合同权利义终止后的物业费的，没有法律依据。 原标题法提醒这9种情况下业主可以拒交或少交物业费！附案例 阅读原文
